Предложение о покупке (Proposta d’acquisto) — это первый формальный шаг к покупке недвижимости в Италии и способ вести переговоры между сторонами. Оно составляется от имени покупателя и адресовано продавцу.
Когда покупка происходит с участием агентства, предложение о покупке составляет само агентство. Закон требует, чтобы у каждого агентства был зарегистрированный шаблон в Торговой палате (Camera di Commercio). Это гарантирует, что документ соответствует действующим требованиям.
Что обязательно указывается в предложении
1. Данные сторон: Продавец и покупатель: имена, адреса, фискальные коды (codice fiscale).
2. Информация об объекте: Типология, местоположение, кадастровые данные.
3. Заявления продавца в отношении: – права собственности; – соответствия нормам и планам БТИ (catastro); – отсутствия обременений; – соответствия инженерных систем; – наличия сертификата энергоэффективности или обязательство предоставить его к дате сделки; – примерная сумма кондоминиальных расходов (в случае квартиры в кондоминиуме).
4. Условия покупки: – Цена; – Размер задатка и порядок выплат; – Способы оплаты (банковский перевод, чек, депонирование у нотариуса).
5. Срок действия предложения: Промежуток времени, в течение которого продавец может его принять или отказаться.
6. Планируемая дата сделки: Указывается, до какого срока стороны намерены провести нотариальную сделку (rogito). Если объект свободен, позднее можно будет договориться о более раннем оформлении.
7. Условия передачи: По умолчанию, объект передаётся свободным от людей и вещей, если не согласовано иное. Обычно ключи передаются прямо на нотариальной сделке.
Дополнительные условия
Если покупка совершается с привлечением ипотечного кредита, в договор включается условие о его одобрении банком.
Также в предложении обычно прописывается отменительное условие. Если в ходе проверки выяснится, что продажа невозможна, договор аннулируется, и задаток подлежит возврату в двойном размере. Даже если это не указано явно, такая защита предусмотрена итальянским законодательством.
Когда выплачивается комиссия агентству
После того как предложение подписано обеими сторонами, договор считается заключённым. С этого момента работа агентства считается выполненной, и агент имеет право на получение комиссии.
Дальнейшее сопровождение — помощь в организации нотариальной сделки, подбор переводчика, координация сторон — осуществляется по договорённости, если одной или обеим сторонам это нужно.
Частное или нотариальное? Когда предложение становится предварительным договором
Когда продавец принимает и подписывает Proposta d’acquisto, оно автоматически становится предварительным договором (preliminare di compravendita) — юридическим документом, который влечёт за собой обязательства и гарантии для обеих сторон.
В большинстве случаев достаточно частной формы: она имеет полную юридическую силу. Но если речь идёт о длительных сроках исполнения или крупных суммах, стороны могут оформить предварительный договор у нотариуса, чтобы дополнительно защитить свои интересы.
Регистрация предварительного договора
Предварительный договор подлежит обязательной регистрации в налоговой службе (Agenzia delle Entrate) в течение 30 дней с момента подписания.
При регистрации уплачивается гербовый сбор в размере €200 и марки (marca da bollo) — по одной на каждые 4 страницы договора, но не более 100 символов. Если предусмотрен задаток (caparra), необходимо также сделать предоплату налога в размере 0,5% от его суммы.
При авансовом платеже налог не взимается, но и защита покупателя будет ниже: в случае отказа от покупки, продавец не обязан выплачивать двойную сумму, как это происходит с задатком.
Ответственность за регистрацию лежит на обеих сторонах, но на практике расходы несёт покупатель, поскольку регистрация защищает в первую очередь его интересы. Обычно всем процессом занимается риэлтор — после того как получит от продавца необходимые для этого средства.