Итальянские риэлторы

Агенты по недвижимости в Италии, как и во всем мире, играют ключевую роль в процессе купли-продажи или аренды недвижимости.

Деятельность риэлторов регулируется итальянским законодательством, которое может значительно отличаться от практики других стран. Понимание этих нюансов крайне важно как для самих риэлторов, так и для тех, кто обращается к их услугам.

Законодательство и определение

В Италии деятельность агентов по недвижимости (agenti immobiliari) регулируется прежде всего Гражданским кодексом (статьи 1754 и последующие), а также специальными законами и нормативными актами, определяющими их обязанности, ответственность и порядок вознаграждения.

Закон четко определяет агента по недвижимости как посредника, обладающего глубокими знаниями рынка недвижимости, законодательной базы, регулирующей сделки с недвижимостью, и процедур совершения таких сделок. Ключевая функция риэлтора – это сведение покупателя и продавца (или арендатора и арендодателя) и оказание профессиональной помощи в переговорах для достижения взаимовыгодных условий сделки.

Важно отметить, что в итальянской практике распространен принцип двойного вознаграждения: агент получает комиссию как от покупателя, так и от продавца. Именно поэтому закон предъявляет строгие требования к беспристрастности агента. Он не должен быть связан с какой-либо из сторон сделки личными отношениями или другими обстоятельствами, которые могли бы повлиять на объективность его действий.

Кто может работать риэлтором в Италии
Законодательство устанавливает ряд строгих требований:
Возраст: Агент должен быть совершеннолетним (18 лет и старше).

Образование: хотя минимальное требование – диплом средней школы (diploma di scuola secondaria superiore), на практике высоко ценится дополнительное образование в сфере недвижимости, менеджмента, права или экономики.

Отсутствие судимостей: кандидат не должен иметь судимостей или других правонарушений, которые могут ставить под сомнение его надежность и профессиональную пригодность. Это является критическим фактором, так как агент работает с большими суммами денег и конфиденциальной информацией.

Квалификационный экзамен: это ключевой этап. Кандидат обязан пройти специальный курс подготовки риэлторов, ориентированный на юридические и практические аспекты деятельности агента по недвижимости. После завершения курса сдается государственный экзамен.
Проверка знаний и навыков является строгой и всеобъемлющей. Успешная сдача экзамена является предпосылкой для получения лицензии.

Лицензия: внесение в реестр агентов по недвижимости (iscrizione al ruolo degli agenti immobiliari) – это завершающий этап. Лицензия подтверждает право на законную деятельность в качестве агента по недвижимости в Италии.

Для проверки наличия лицензии, можно обратиться к Реестру предприятий онлайн на сайте Registro delle Imprese, где можно проверить регистрацию профессионалов и компаний. Введя данные агента или агентства (например, имя или ИНН), вы получите доступ к официальной информации.

Помимо этих основных требований, итальянское законодательство предусматривает строгие правила в отношении используемых договоров, обязательство по страхованию профессиональной ответственности и многое другое. Нарушение этих правил может привести к серьезным штрафам и юридическим последствиям.

За что отвечает риэлтор
Ответственность агента по недвижимости определена в ст. 1759 Гражданского кодекса и заключается в его обязанностях информировать стороны обо всех известных ему факторах, касающихся недвижимости и безопасности сделки, которые могут повлиять на её заключение.

Риэлтор отвечает за подлинность подписей в документах и за передачу денежных средств, если они были переданы через него, что часто связано с условиями, такими как одобрение ипотеки.

Агент обязан соблюдать законодательство о борьбе с отмыванием денег, идентифицируя клиентов и сообщая о подозрительных операциях в Финансовое разведывательное подразделение UIF.

Чистота сделки находится под контролем нотариуса, поэтому агенты тесно взаимодействуют с ним и геометрами, специалистами по проектированию, перепланировкам и управлению строительными проектами.

Размер комиссии и порядок уплаты
Агент по недвижимости получает комиссию, когда сделка между продавцом и покупателем была организована с его помощью, даже если продажа будет завершена позже. Статья 1755 Гражданского кодекса Италии признает право агента на комиссию в момент подписания сторонами предложения о покупке (предварительного договора).

Предложение о покупке — юридический документ, обязывающий стороны заключить окончательный договор купли-продажи в будущем и фиксирующий условия сделки, —подтверждает, что риэлтор выполнил свою работу. Таким образом, для получения права на комиссию не требуется, чтобы сделка была завершена нотариально. Даже если одна из сторон решит не продолжать сделку после подписания предварительного договора и уплатит неустойку, агент все равно имеет право на свою комиссию.

NB! Если вы посмотрели дом с одним агентом, а купить этот дом решили с другим, то первый показавший недвижимость риэлтор имеет право требовать с вас оплату своих услуг.

Размер комиссии может варьироваться в зависимости от соглашений между сторонами и местной практики. Обычно комиссия выражается в процентах от стоимости недвижимости, но есть ограничения по минимальной сумме для объектов стоимостью ниже €100.000. В среднем комиссия составляет от 3% до 6% от цены продажи и зависит от региона и условий сделки.

Комиссию оплачивают как продавец, так и покупатель, в равных или разных пропорциях, в зависимости от местных обычаев или договоренностей. Например, покупатель может платить более высокую комиссию, чем продавец. За счёт снижения своей комиссии риэлтор может стимулировать продавца снизить цену продажи, понижая таким образом расходы продавца на сделку.

В отсутствие конкретного соглашения и спорах о размере комиссии суд возьмет за основу данные, определенные торговыми палатами, которые публикуют таблицы средних комиссий, применяемых в секторе недвижимости.

Работа агента по недвижимости в Италии – это не просто посредничество. Это сложная профессия, требующая глубоких специальных знаний, высокого уровня профессионализма и строгого соблюдения закона. Выбор квалифицированного агента с необходимыми лицензиями и репутацией является гарантией безопасности и эффективности сделки с недвижимостью в Италии. Покупатели и продавцы должны внимательно подходить к выбору риэлтора и убеждаться в наличии у агента необходимых документов и лицензий, чтобы избежать возможных проблем в будущем.