Размер налоговой ставки не меняется в зависимости от того, где расположен объект. Вы можете приобрести квартиру в центре Рима или апартаменты в маленьком городке на побережье – процент, который потребует государство, будет одним и тем же.
1. Первичная или вторичная недвижимость
Налог на покупку первичной и вторичной недвижимости рассчитывается по-разному. Если вы выбираете новостройку, то государственный сбор (НДС) составит 10% и будет считаться от суммы, указанной в договоре купли-продажи.
Обратите внимание: в объявлениях продавцы всегда пишут стоимость без учета НДС. Заявленная в рекламе цена – не окончательная. В Италии можно торговаться не только с частными собственниками, но и с застройщиками. И уже после того, как вы договоритесь об окончательной стоимости, сможете рассчитать, какую сумму надо будет прибавить на налоги.
Если вы покупаете вторичную квартиру или дом в Италии, то регистрационный налог составит 9% и будет считаться от кадастровой стоимости объекта. А она на практике на 20-40% ниже, чем рыночная цена.
Как узнать кадастровую стоимость недвижимости? Её можно рассчитать, взяв данные из кадастровых документов. Когда выбор сделан, ваш риэлтор попросит нотариуса проверить их актуальность по своей базе, и назовёт реальную кадастровую стоимость объекта. Таким образом, еще до подписания предварительного соглашения вы будете знать размер налога на недвижимость.
В редких случаях кадастровая оценка может оказаться выше продажной стоимости. Это происходит, если продавец по каким-то причинам продает собственность очень дешево. Государственный сбор все равно рассчитают от более высокой кадастровой стоимости, в противном случае, за сделкой будут пристально следить, полагая, что цена специально занижается для ухода от налогов.
2. Типовая или элитная недвижимость
Покупатели элитной недвижимости в Италии при покупке на первичном рынке платят НДС 22% от цены, указанной в документе при купле-продаже.
Чтобы объект был признан элитным, должно сойтись много параметров – местоположение, метраж дома, размер участка, наличие бассейна и др. В данном случае «элитный» – это не просто эпитет, которым пользуются продавцы, это определенная классификация в Кадастре. Вся жилая недвижимость относится к категории А, а элитная относится к классам – А1, A8, A9.
Важно: вы будете знать, считается ли собственность элитной, и, соответственно, облагается повышенным налогом на покупку, еще на стадии выбора, до подписания каких-либо документов.
Перед вами актуальные на 2021 год ставки налогов и государственных сборов.
Регистрационный налог (Imposta di registro): 9% от кадастровой стоимости объекта
Кадастровый сбор (Imposta Catastale): €50
Ипотечный сбор (Imposta Ipotecaria): €50
Обратите внимание: ипотечный сбор в Италии платят все покупатели, а не только те, что пользуются кредитом. Название пошлины связано с проверками, которые проводятся в момент перехода права собственности.
Вы выбираете 2-комнатную квартиру (общая площадь около 70 кв.м.) на вторичном рынке, расположенную у моря, в центре города Монтесильвано, в регионе Абруццо. Цена в договоре купли-продажи –€65'000, кадастровая стоимость – €43'000.
Регистрационный налог: €3 870
Кадастровый сбор: €50
Ипотечный сбор: €50
_____________________
Итого: €3 970
Расходы покупателя новостройки в Италии
Перед вами актуальные на 2021 год ставки налогов и государственных сборов.
НДС (IVA): 10% от кадастровой стоимости объекта
Кадастровый сбор (Imposta Catastale): €200
Ипотечный сбор (Imposta Ipotecaria): €200
Пример расчета налога:
Вы находите квартиру в новом комплексе, расположенном в 100 метрах от пляжа в городке Citta Sant’Angelo (регион Абруццо). Застройщик просит за нее €145 000. Вы ведете переговоры и договариваетесь о скидке в €5 000.
НДС: €14 000
Кадастровый сбор: €200
Ипотечный сбор: €200
Обратите внимание: помимо налогов и государственных пошлин, приобретатель оплачивает гонорар нотариуса. Обычно он составляет 1-3% от продажной цены. Чем она ниже, тем выше процент.
Как снизить расходы на покупку недвижимости. Налоговая льгота Prima Сasa
В Италии есть легальный способ снизить налоги на покупку недвижимости в 2-4 раза, которым могут воспользоваться, в том числе, россияне. Речь идет о налоговой льготе Prima Сasa.
На эту льготу имеют право покупатели жилья для постоянного проживания – как граждане, так и иностранцы с видом на жительство.
С учетом льготы Prima Сasa налог на покупку недвижимости составит:
Вторичная недвижимость: 2% от кадастровой стоимости
Вторичная недвижимость: 4% НДС от покупной цены
Воспользоваться льготой могут и те покупатели, которые на момент сделки не имеют ВНЖ в Италии, но собираются его получить. В этом случае вы сообщаете нотариусу о своем намерении, он рассчитывает налоги с учетом льготы Prima Сasa.
В дальнейшем вам предоставляется 18 месяцев на то, чтобы оформить ВНЖ. Если вы не успеете получить резиденцию в этот срок, то просто доплатите разницу в налогах и набежавшие пени. Если не получите и не сообщите об этом – вас ждут большие штрафы.
Обратите внимание: покупатели элитной недвижимости не имеют права на льготу Prima Сasa. Для получения ВНЖ недостаточно просто купить жильё.
Как оплатить налог при покупке недвижимости в Италии
Сумма налогов на покупку недвижимости и нотариальные расходы известна покупателю еще до подписания предварительного договора. Он может перевести деньги двумя способами. Первый – перечислить на собственный счет в банке Италии. Второй – перевести на счет нотариуса, на котором они будут заморожены до сделки.
Налоги оплачиваются во время подписания договора у нотариуса. Перед сделкой покупатель со своим риэлтором идут в банк и выписывают нотариальные чеки для окончательных расчетов с продавцом и нотариусом. Чек нотариуса включает сумму налогов и его гонорар.
Таким образом, покупателю не нужно самому ходить в налоговую и оплачивать счета. Эта обязанность возложена на нотариуса, именно он несет ответственность за расчеты с государством. Если покупатель не предоставит нотариусу нужную для оплаты налогов сумму, он просто не поставит подпись свою подпись, и сделка не будет зарегистрирована.