Налоги для россиян, итальянцев, немцев, французов – для всех – в Италии одинаковые.
Расчёт налога не меняется в зависимости от того, где расположен объект. Вы можете приобрести квартиру в центре Рима или апартаменты в маленьком городке далеко от побережья – процент, который потребует государство, будет одним и тем же.
1. Продавец юридическое или физическое лицо
Налог на покупку у юридического и физического лица рассчитывается по-разному.
Если вы выбираете новостройку, то владельцем будет компания, на вторичном рынке большинство продавцов частники.
Покупка у юридического лица: НДС (IVA) 10% от суммы, указанной в договоре купли-продажи плюс фиксированный регистрационный налог € 200.
Покупка у частного лица: регистрационный налог 9% от кадастровой стоимости объекта. А она на практике на 20–40% ниже рыночной.
В редких случаях кадастровая оценка может оказаться выше продажной стоимости. Это происходит, если продавец по каким-то причинам продает собственность очень дешево. Регистрационный сбор все равно рассчитают от более высокой кадастровой стоимости, в противном случае, за сделкой будут пристально следить, полагая, что цена специально занижается для ухода от налогов.
2. Покупка с налоговой льготой prima casa или без неё – seconda casa
Как снизить расходы на покупку недвижимости.
В Италии есть легальный способ снизить налоги на покупку недвижимости, которым могут воспользоваться, в том числе, россияне. Речь идет о налоговой льготе Prima casa.
На эту льготу имеют право покупатели жилья для постоянного проживания, – как граждане, так и иностранцы с видом на жительство.
Купить жильё с налоговой льготой можно только в том случае, если вы или ваш супруг / супруга не имеете такового на всей территории Италии.
N.B. Prima Сasa (Первый дом) не имеет отношения к тому факту, что вы впервые покупаете недвижимость в Италии. «Первый» означает что вы впервые просите льготу на жильё, в котором зарегистрируетесь, будете использовать в качестве места своего постоянного проживания, и оно будет являться единственным жильём, которое вы покупаете на льготных условиях.
Льгота распространяются исключительно на жилую недвижимость и не предусмотрена для других категорий, таких как гаражи, отдельные подсобные помещения, строения и т. п.
С учетом льготы Prima Сasa налог на покупку недвижимости составит:
Покупка у компании: НДС 4% от рыночной цены
Покупка у частного лица: 2% от кадастровой стоимости, минимум € 1.000
Воспользоваться льготой могут и те покупатели, которые на момент сделки не имеют ВНЖ в Италии, но собираются его получить. В этом случае вы сообщаете нотариусу о своем намерении, он рассчитывает налоги с учетом льготы Prima Сasa.
В дальнейшем вам предоставляется 18 месяцев на то, чтобы оформить ВНЖ. Если вы не успеете получить резиденцию в этот срок, то просто доплатите разницу в налогах и набежавшие пени. Если не получите и не сообщите об этом – вас ждут большие штрафы.
Обратите внимание: для получения ВНЖ недостаточно просто купить жильё.
3. Типовая или элитная недвижимость
Покупатели элитной недвижимости в Италии при покупке на первичном рынке платят НДС 22% от цены, указанной в документе при купле-продаже.
Чтобы объект был признан элитным, должно сойтись много параметров – местоположение, метраж дома, размер участка, наличие бассейна и др. В данном случае «элитный» – это не просто эпитет, которым пользуются продавцы, это определенная классификация в Кадастре. Вся жилая недвижимость относится к категории А, а элитная относится к классам – А1, A8, A9.
Важно: покупатели элитной недвижимости не имеют права на льготу Prima Сasa. Вы будете знать, считается ли собственность элитной, и, соответственно, облагается повышенным налогом на покупку, еще на стадии выбора, до подписания каких-либо документов.
Перед вами актуальные ставки налогов и государственных сборов для различных категорий недвижимости при покупке жилья на вторичном рынке.
Регистрационный налог (Imposta di registro):
Строения и земля строительного назначения
- Обычная ставка «seconda casa»: 9% от кадастровой стоимости объекта;
- Льготная ставка «prima casa»: 2% от кадастровой стоимости объекта, минимум € 1 000.
15% от продажной стоимости, минимум € 1 000
В текущем году в регионах Абруццо и Молизе средняя стоимость аграрной земли составляет € 1 - € 2 за кв.м.
Кадастровый сбор (Imposta Catastale): € 50
Взимается за внесения объект недвижимости в кадастровый реестр - Catasto.
Ипотечный сбор (Imposta Ipotecaria): € 50
Взимается при внесении записей, регистраций, аннотаций или аннулирований в публичных реестрах недвижимости - Conservatoria.
Все налоги перечисляются на счёт нотариуса, на котором лежит ответственность за их уплату в казну.
Вы выбираете дом на вторичном рынке. Первоначальная запрашиваемая цена € 105 000. Цена в договоре купли-продажи после переговоров – € 99 000. Налоговая ставка для расчёта кадастровой стоимости - €289,22. кадастровая стоимость дома – €36 442 без льгот и € 29 000 со льготой.
Государственные налоги и сборы seconda casa (без льгот)
Регистрационный налог 9%: € 3 280
Кадастровый сбор: € 50
Ипотечный сбор: € 50
_____________________
Итого: € 3 380
Государственные налоги и сборы с льготой prima casa
Регистрационный налог 2%: €1 000 (минимум)
Кадастровый сбор: € 50
Ипотечный сбор: € 50
_____________________
Итого: € 1100
Налоги при покупке недвижимости в Италии у юридического лица
Перед вами актуальные ставки налогов и государственных сборов для различных категорий недвижимости
НДС (IVA):
Строения:
- Seconda casa: НДС 10%;
- Prima casa: НДС 4% ;
- Элитная недвижимость: 22%.
Аграрная земля: 15%
! Обратите внимание: НДС выплачивается продавцу, а указанные ниже государственные сборы нотариусу.
Кадастровый сбор (Imposta Catastale): € 200
Ипотечный сбор (Imposta Ipotecaria): € 200
Примеры расчета налога при покупке новостройки:
Вы находите квартиру в новом комплексе, расположенном в 100 метрах от пляжа в городке Citta Sant’Angelo (регион Абруццо). Застройщик просит за нее 145 000 €. Вы ведёте переговоры через риэлтора и договариваетесь о скидке в € 5 000.
Налоги и сборы новостройка «seconda casa»
НДС 10% - € 14 000
Кадастровый сбор: € 200
Ипотечный сбор: € 200
_____________________
Итого: € 14 400
Налоги и сборы новостройка «prima casa»
НДС 4% - € 5 800
Кадастровый сбор: € 200
Ипотечный сбор: € 200
_____________________
Итого: € 6 200
Как оплатить налог при покупке недвижимости в Италии
Сумма налогов на покупку недвижимости и нотариальные расходы известна покупателю еще до подписания предварительного договора. Он может перевести деньги двумя способами. Первый – перечислить на собственный счет в банке Италии. Второй – перевести на счет нотариуса, на котором они будут заморожены до сделки.
Налоги оплачиваются во время подписания договора у нотариуса. Перед сделкой покупатель со своим риэлтором идут в банк и выписывают нотариальные чеки для окончательных расчетов с продавцом и нотариусом. Чек нотариуса включает сумму налогов и его гонорар.
Таким образом, покупателю не нужно самому ходить в налоговую и оплачивать счета. Эта обязанность возложена на нотариуса, именно он несет ответственность за расчеты с государством. Если покупатель не предоставит нотариусу нужную для оплаты налогов сумму, он просто не поставит подпись свою подпись, и сделка не будет зарегистрирована.