В Италии все сделки с недвижимостью проходят через нотариуса и облагаются налогами, которые оплачивает покупатель. Размер этих налогов зависит от типа продавца, категории недвижимости и того, применяется ли налоговая льгота Prima Casa.
Налоги одинаковы для всех, независимо от гражданства и наличия вида на жительство, а ставки не зависят от региона и местонахождения.
1. Тип продавца: юридическое или физическое лицо
Покупка на вторичном рынке (у физического лица):
- Регистрационный налог: 9% от кадастровой стоимости объекта.
- Кадастровый сбор: €50
- Ипотечный сбор: €50
В случае покупки участка земли строительного назначения, расчёт ведётся от рыночной стоимости, и льгота Prima Casa не применяется.
Ипотечный сбор в Италии платят все покупатели — он не связан с кредитом, а с проверками на наличие обременений.
Покупка у юридического лица (например, у застройщика):
- НДС: 10% от рыночной цены
- Регистрационный сбор: €200
- Ипотечный сбор: €200
- Кадастровый сбор: €200
2. Налоговая льгота Prima Casa
Льгота Prima Casa позволяет существенно снизить налоги при покупке недвижимости, предназначенной для постоянного проживания.
Условия получения:
- Покупатель или его супруг(а) не должны владеть другой недвижимостью в Италии, приобретённой с использованием этой льготы;
- Недвижимость приобретается для основного места жительства;
- Объект должен относиться к жилому фонду (не склад, гараж, земля и т.п.).
Важно: если у покупателя ещё нет ВНЖ, но он планирует его получить, можно воспользоваться льготой при условии, что ВНЖ будет оформлен в течение 18 месяцев после покупки. В противном случае разница в налогах подлежит доплате.
При покупке на вторичном рынке Prima Casa снижает регистрационный налог до 2% (но не менее €1 000).
При покупке от юридического лица НДС снижается с 10% до 4%.
3. Категория недвижимости: стандартная или элитная
Элитная недвижимость — это объекты, отнесённые к кадастровым категориям:
A1 (историческая)
A8 (виллы класса люкс)
A9 (замки и дворцы).
На эти категории льгота Prima Casa не распространяется.
Налоги при покупке новостроек элитного класса:
- НДС: 22%
- Регистрационный, ипотечный и кадастровый сборы: по €200
4. Покупка сельскохозяйственной земли
Если приобретается участок земли сельхозназначения:
- Регистрационный налог: 15% от рыночной стоимости;
- Ипотечный и кадастровый сбор: по €50
- Минимальный налог: €1 000
Примеры расчётов
Пример 1: покупка квартиры на вторичном рынке без льготы
- Рыночная цена: €120 000
- Кадастровая стоимость: €75 000
- Регистрационный налог: 9% от €75 000 = €6 750
- Ипотечный и кадастровый сборы: €100
Пример 2: та же квартира с Prima Casa
- Налог: 2% от €75 000 = €1 500
- Ипотечный и кадастровый сборы: €100
Пример 3: покупка новостройки с Prima Casa
- Цена: €200 000
- НДС с льготой: 4% = €8 000
- Прочие сборы: €600 (по €200 каждый)
- Итого: €8 600
Пример 4: покупка элитной недвижимости у застройщика
- Цена: €1 800 000
- НДС: 22% = €396 000
- Прочие сборы: €600
Кто и как оплачивает налоги
Расчёт и перечисление налогов производит нотариус. Покупателю не нужно самостоятельно обращаться в налоговую — все платежи происходят в момент подписания сделки.
Суммы всех налогов и нотариальных расходов будут известны заранее, до подписания договора.