Налог на покупку недвижимости в Италии

В Италии все сделки с недвижимостью проходят через нотариуса и облагаются налогами, которые оплачивает покупатель. Размер этих налогов зависит от типа продавца, категории недвижимости и того, применяется ли налоговая льгота Prima Casa.

Налоги одинаковы для всех, независимо от гражданства и наличия вида на жительство, а ставки не зависят от региона и местонахождения.

---

От чего зависит размер налога

1. Тип продавца: юридическое или физическое лицо

Покупка на вторичном рынке (у физического лица):

• Регистрационный налог: 9% от кадастровой стоимости объекта.
• Кадастровый сбор: €50
• Ипотечный сбор: €50

В случае покупки участка земли строительного назначения, расчёт ведётся от рыночной стоимости, и льгота Prima Casa не применяется.

Ипотечный сбор в Италии платят все покупатели — он не связан с кредитом, а с проверками на наличие обременений.

Покупка у юридического лица (например, у застройщика):

• НДС: 10% от рыночной цены
• Регистрационный сбор: €200
• Ипотечный сбор: €200
• Кадастровый сбор: €200

2. Налоговая льгота Prima Casa
Льгота Prima Casa позволяет существенно снизить налоги при покупке недвижимости, предназначенной для постоянного проживания.

Условия получения:

• Покупатель или его супруг(а) не должны владеть другой недвижимостью в Италии, приобретённой с использованием этой льготы;
• Недвижимость приобретается для основного места жительства;
• Объект должен относиться к жилому фонду (не склад, гараж, земля и т.п.).

Важно: если у покупателя ещё нет ВНЖ, но он планирует его получить, можно воспользоваться льготой при условии, что ВНЖ будет оформлен в течение 18 месяцев после покупки. В противном случае разница в налогах подлежит доплате.

При покупке на вторичном рынке Prima Casa снижает регистрационный налог до 2% (но не менее €1 000).
При покупке от юридического лица НДС снижается с 10% до 4%.

3. Категория недвижимости: стандартная или элитная

Элитная недвижимость — это объекты, отнесённые к кадастровым категориям:
A1 (историческая)
A8 (виллы класса люкс)
A9 (замки и дворцы).

На эти категории льгота Prima Casa не распространяется.

Налоги при покупке новостроек элитного класса:

• НДС: 22%
• Регистрационный, ипотечный и кадастровый сборы: по €200

4. Покупка сельскохозяйственной земли

Если приобретается участок земли сельхозназначения:

• Регистрационный налог: 15% от рыночной стоимости;
• Ипотечный и кадастровый сбор: по €50
• Минимальный налог: €1 000

Примеры расчётов

Пример 1: покупка квартиры на вторичном рынке без льготы

• Рыночная цена: €120 000
• Кадастровая стоимость: €75 000
• Регистрационный налог: 9% от €75 000 = €6 750
• Ипотечный и кадастровый сборы: €100

Итого налогов и сборов: €6 850

Пример 2: та же квартира с Prima Casa

• Налог: 2% от €75 000 = €1 500
• Ипотечный и кадастровый сборы: €100

Итого: €1 600

Пример 3: покупка новостройки с Prima Casa

• Цена: €200 000
• НДС с льготой: 4% = €8 000
• Прочие сборы: €600 (по €200 каждый)
• Итого: €8 600

Пример 4: покупка элитной недвижимости у застройщика

• Цена: €1 800 000
• НДС: 22% = €396 000
• Прочие сборы: €600

Итого: €396 600

Кто и как оплачивает налоги

Расчёт и перечисление налогов производит нотариус. Покупателю не нужно самостоятельно обращаться в налоговую — все платежи происходят в момент подписания сделки.
Суммы всех налогов и нотариальных расходов будут известны заранее, до подписания договора.