Кадастровая выписка (Visura Catastale) — это документ налогового органа Agenzia delle Entrate, в котором содержится официальная информация о том, как объект зарегистрирован в кадастре. Она помогает понять, как государство «видит» объект, но не подтверждает его законность. В ней указаны категория и класс недвижимости, площадь, количество кадастровый помещений (vani), кадастровая доходность (rendita catastale), технические координаты объекта, а также имя владельца. Данные владельца вносятся всегда, но они могут быть неточными или устаревшими, требующими актуализации.
Важно понимать: итальянский кадастр — это налоговый инструмент, созданный для расчёта налогов, а не реестр прав собственности. Поэтому Visura Catastale не подтверждает право владения и не гарантирует законность строений.
Как устроена кадастровая система
Итальянский кадастр основан на графической системе координат, а не на адресах. В выписке вы увидите три ключевых элемента: foglio, particella и sub (subalterno).
Foglio — номер кадастрового листа в пределах коммуны, particella — участок на этом листе, sub — отдельная единица внутри участка: квартира, гараж, подвальное помещение или самостоятельное строение.
Эти данные — не просто номера, а точные координаты объекта на кадастровой карте. Именно по ним объект однозначно идентифицируется в любых документах. Такой подход может отличаться от привычного иностранным покупателям: дом может быть без номера, а кадастровый и почтовый адреса могут не совпадать. Но координаты foglio–particella–sub являются единственным точным способом идентификации недвижимости.
Вот почему риэлторы начинают проверку именно с Visura Catastale и почему в предложениях о покупке (proposte d’acquisto) объект всегда указывается по кадастровым данным — чтобы исключить любую двусмысленность.
Для чего нужен кадастр и что показывает выписка
Кадастр существует для расчёта налогов, поэтому центральный параметр — rendita catastale, на основе которой рассчитывается кадастровая стоимость. От неё зависят многие налоги на покупку и владение.
Выписка показывает, как объект зарегистрирован формально: его назначение, параметры, координаты, количество vani и то, на кого он числится в системе. Но эти данные отображают объект исключительно в налоговом смысле и не подтверждают его юридическую чистоту.
Ограничения кадастровой выписки
Итальянский кадастр изначально создавался как налоговый инструмент и долгое время не проверял наличие разрешений на строительство и соответствие объектов градостроительным нормам. Некоторые здания могут быть зарегистрированы, хотя формально их положения не приведены в полный порядок. В практике бывают случаи, когда в кадастр внесены подсобные постройки или расширения, за которые собственники годами платят налоги, считая их легальными. Но при проверке перед продажей может выясниться, что эти строения юридически не существуют и подлежат сносу. Наличие объекта в кадастре не является 100% гарантией его законности.
Роль кадастровой выписки в процессе проверки недвижимости
Visura Catastale — это стартовая точка проверки. Она показывает, что «видит» налоговая система, и помогает сопоставить формальные данные с реальным объектом. Но ни риэлторы, ни нотариусы, ни технические специалисты не опираются только на неё.
Основную роль играют титульные документы, разрешения на строительство, технические отчёты и другие официальные сведения. Специалисты проверяют, совпадают ли данные кадастра с фактической ситуацией и юридическими документами. Только такая комплексная проверка позволяет гарантировать корректность сделки.
Кадастровая выписка — важный документ для понимания структуры объекта, количества кадастровых помещений и его положения на кадастровой карте, но она не является доказательством права собственности и не подтверждает законность построек. Итальянский кадастр — это система налогового учёта, поэтому его данные нужно читать и интерпретировать вместе с юридическими и техническими документами. Именно так обеспечивается безопасная и прозрачная покупка недвижимости в Италии.