При планировании покупки недвижимости в Италии важно учитывать не только стоимость самого объекта, но и сопутствующие расходы. Ниже представлен подробный обзор основных затрат, с которыми сталкивается покупатель.
I. Налоги при покупке недвижимости
Вторичный рынок (продавец — частное лицо): Налог рассчитывается от кадастровой стоимости недвижимости и составляет 9% или 2% в случае возможности применения налоговой льготы "prima casa".
Первичный рынок (продавец — компания): В этом случае применяется налог на добавленную стоимость (НДС), который обычно составляет 10% (4% в случае льготы) и 22% если недвижимость относится к элитным кадастровым категориям — А1, А8 и А9. Подробно о налогах при покупке читайте здесь.
II. Нотариальные расходы
Нотариус отвечает за юридическое оформление сделки. Стоимость его услуг зависит от цены недвижимости, региона и количества работы, которую необходимо выполнить. Две одинаковые нотариальные процедуры могут иметь совершенно разную степень сложности. Например, покупка дома с большой историей у частного лица может оказаться намного более сложной, чем покупка новостройки от застройщика.
При этом в нотариальной смете есть некоторые статьи расходов, которые не зависят от воли нотариуса — это налоги из предыдущего пункта и государственные сборы. Нотариус является государственным должностным лицом, на которого возложена обязанность сбора налогов от имени государства. Это означает, что эти расходы не будут меняться в зависимости от того, к какому специалисту вы решите обратиться.
Для каждой сделки нотариус производит индивидуальный расчёт и конечная сумма нотариальных расходов включает все налоги, сборы и его гонорар.
III. Риэлторская комиссия
Комиссия агентства недвижимости составляет 3−6% от цены покупки плюс НДС 22%. Для объектов стоимостью до €100 000 устанавливается фиксированная сумма — эквивалент вознаграждения, рассчитанного от суммы в €100 000.
Обратившись в наше агентство, вы заплатите 4% (мин. €4 000) и сэкономите на НДС, так как у нас упрощенная система налогообложения.
Риэлторская комиссия часто нивелируется тем торгом, который вам помогут провести.
III. Регистрация предварительного договора купли-продажи
После согласования условий сделки подписывается предварительный договор, который необходимо зарегистрировать в налоговой службе. Расходы на регистрацию включают фиксированный сбор (€200), аванс налога (0,5% от задатка) и гербовые марки (€16 за каждые две страницы договора).
IV. Услуги лицензированного переводчика
Если вы не владеете итальянским языком, потребуется помощь лицензированного переводчика. Стоимость таких услуг в нашем регионе обычно составляет €600−€ 700 и включает письменный перевод документов и устный перевод на сделке.
Примеры расчётов расходов
Покупка квартиры на вторичном рынке €118 000 (начальная цена €122 000):
Нотариальные расходы: €6 200 (налоговая ставка без льгот - 9%) €3.800 (4% с льготой "prima casa") Риэлторская комиссия: €4 720 Регистрация предварительного договора: €266 Услуги переводчика: €700. Итого, дополнительные расходы: ~ €11 900 без льгот ~ €9 500 с льготой
Покупка квартиры в новостройке €195 000 (начальная цена €220 000):
Нотариальные расходы: €2 900 НДС 10% без льготы: €19 500 ( 4% — €7 800 льготный) Риэлторская комиссия: €7 800 Регистрация предварительного договора: €364 Услуги переводчика: €700 Итого, дополнительные расходы: ~ €31 300 без льгот ~ €19 650 prima casa (НДС 4%)
Покупка дома стоимостью €4 000:
Нотариальные расходы: €3 200 (налоги — установленный минимум €1000) Риэлторская комиссия: €4 000 Регистрация предварительного договора: €232. Услуги переводчика: €600 Итого, дополнительные расходы: ~ €8 100
Заключение При планировании бюджета на покупку недвижимости в Италии рекомендуется учитывать дополнительные расходы, которые могут составлять около 10−15% от стоимости объекта, которую вы видите в объявлении.
Для вторичной недвижимости, стоимостью до €100 000, на расходы следует прибавить €8 000— € 10 000
N.B. Точный расчёт возможен после выбора конкретного объекта покупки, согласования всех условий сделки и выбора нотариуса.