I. Налог на покупку и нотариальные расходы
Налоги на жилую недвижимость на вторичном рынке (продавец частное лицо) рассчитываются от кадастровой стоимости, а если речь идёт о новостройке (продавец компания) - от продажной цены. Подробнее про расчет налогов на покупку читайте здесь.
Как узнать кадастровую стоимость недвижимости? Её можно рассчитать, взяв данные из кадастровых документов. Когда выбор сделан, ваш риэлтор попросит нотариуса проверить документы и посчитать налоги. Таким образом, еще до подписания предварительного соглашения вы будете знать стоимость нотариального оформления.
Обратите внимание: Заявленная в рекламе цена не всегда окончательная, а застройщики всегда пишут стоимость без учета НДС. Довольно часто можно торговаться не только с частными собственниками, но и с застройщиками. И уже после того, как вы договоритесь об окончательной стоимости, сможете рассчитать, какую сумму надо будет прибавить на налоги.
Стоимость нотариальных услуг может варьироваться в зависимости от региона и, даже района, может расти по мере увеличения цены продажи. Кроме того, нотариальные расходы могут увеличиваться в случае двуязычной сделки и депонирования сумм на нотариальном счёте. Так как эта трата лежит на покупателе, то ему даётся право выбрать нотариуса самому.
Примеры счетов за нотариальные услуги:
Цена покупки в договоре купли-продажи € 99 000
Архивный сбор: €30,40
Гонорар нотариуса и накладные расходы: € 1 564,75
Выписки из реестров: € 200
Отчисления в профессиональный фонд: € 1 984
Депонирование средств на счёте нотариуса: € 300
НДС: € 485,01
_____________________________________________
Итого: € 2.720
Цена покупки в договоре купли-продажи € 325 000
Гонорар нотариуса и накладные расходы: € 3 918,03
Выписки из реестров: € 217
Отчисления в профессиональный фонд: € 483
Депонирование средств на счёте нотариуса: € 300
НДС: € 1 081,97
____________________________________________
Итого: € 6 0000
II. Риэлторская комиссия
Агентское вознаграждение основывается на профессиональных тарифах, но может разниться в зависимости от региона. Обычная агентская комиссия в регионах Абруццо и Молизе составляет 4% от окончательной покупной цены. При стоимости приобретения до € 100 000 берётся фиксированная сумма в размере € 4 000. Плюс НДС, который зависит от юридической формы и налогового режима компании (обычно 22%). У нашего агентства упрощенная система налогообложения, поэтому НДС нет.
Риэлторская комиссия часто нивелируется тем торгом, который вам помогут провести.
III. Регистрация предварительного договора купли-продажи
После принятия продавцом предложения о покупке, сделанного покупателем, он обретает силу предварительного договора купли-продажи и в течение 30 дней должен быть зарегистрирован в налоговой службе Agenzia delle entrate. Регистрации подлежат 2 экземпляра договора.
Расчет стоимости регистрации предварительного договора купли-продажи:
Фиксированный сбор: €200
Гербовые марки: €16 на каждые 2 страницы договора, не более 100 строк на странице.
Аванс налога: 0,5 % от суммы задатка. Эта сумма будет зачтена при расчёте налогов к нотариальной сделке.
IV. Услуги лицензированного переводчика
Если вы не владеете итальянским языком, то вам понадобится языковое сопровождение сделки. Расценки зависят от языка, количества страниц (письменный перевод) и количества часов присутствия на сделке (устный перевод).
Услуги лицензированного переводчика, с которым мы сотрудничаем, обычно обходятся в €600 - €700. В эту цену включены: письменный перевод, 2 часа устного перевода на сделке и присутствие свидетеля, владеющего русским и итальянским языками.
Как понятно из всего вышесказанного, точную сумму расходов на покупку недвижимости в Италии можно посчитать, когда будет выбран объект недвижимости и согласована цена продажи.
Далее приведены реальные примеры затрат при покупке недвижимости:
Покупка дома с садиком у физического лица на вторичном рынке без льгот
Начальный запрос хозяев € 60 000, финальная цена после торгов – € 55.000, кадастровая стоимость дома € 26 000.
Налоги на покупку и нотариальные расходы: € 4 300
Риэлторская комиссия: 4 000 €
Регистрация предварительного договора: € 0 (сразу нотариальная сделка)
Услуги лицензированного переводчика: € 600
Итого расходы на покупку: € 8 900
Покупка квартиры в новостройке у юридического лица без льгот
Начальная цена €220 000, финальная после торгов - € 195 000
НДС 10% - € 19 500
Государственные сборы и нотариальные расходы: € 2 900
Риэлторская комиссия: € 7 800
Регистрация предварительного договора: € 364
Услуги лицензированного переводчика: € 700
Итого расходы на покупку: € 31 264
Покупка квартиры у физического лица (вторичка) с льготой prima casa
Запрашиваемая цена € 120 000. После торгов цена в договоре купли-продажи € 110 000, кадастровая стоимость € 49 213
Покупатель заявил, что в течение 18 месяцев со дня подписания договора, пропишется в квартире и будет постоянно проживать в ней, что позволяет применить налоговую льготу: 2% от кадастровой стоимости вместо 9%.
Налоги на покупку и нотариальные расходы: € 3 950
Риэлторская комиссия: € 4 400
Регистрация предварительного договора: € 282
Услуги лицензированного переводчика: € 600
Итого расходы на покупку: € 9 800
Для того, чтобы очень примерно прикинуть затраты на покупку недвижимости, стоимостью выше € 100 000, прибавьте 10% к цене объявления, если покупаете у частного лица, и 15% - если у компании (новостройки). Для вторичной недвижимости, стоимостью до € 100 000, следует прибавить €8 000 – €10 000 . Обычно, с учётом торга, в эти суммы помещается и риэлторский гонорар.